房地产没有下半场

2020-09-08 来 源:网络整理 作者:安顺一家亲 移动版


作者|周超臣

头图|IC photo


终于还是没有阻挡住(自)媒体人把互联网和科技行业偏爱的“下半场”这个词滥用到房地产身上。


近日,看到一篇题为“房地产也到了下半场”的文章,文章分析的是近期被热议的房地产融资“三条红线”以及12家房企被喝茶的事情,内容也都是大家耳熟能详的观点,也没什么新颖之处,但全文除了标题全文没有一句讨论“下半场”的,不禁让人哑然失笑。


房地产行业虽然不是个什么性感的行业,但每次有什么风吹草动总能惊起一波涟漪、有时甚至是波涛汹涌,毕竟牵涉到房子的问题就是大问题,从国家到企业到家庭再到个体莫不如是。言及近期的“三条红线”以及去年开始的新一轮房地产调控,无非是在当前波谲云诡的国际形势下,国家从稳定“防控金融风险”的立场打的组合拳。


去年以来国家三令五申,言“房地产”必“房住不炒”,已经成了膝跳反射。


虎嗅在周二一文中写道,在12家房企被约谈的四天前,也即8月16日,郭树清在《求是》杂志上发表了一篇题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章,为这轮房地产调控吹响了号角:“党的十九大提出,决胜全面建成小康社会,必须打赢三大攻坚战,其中一项重要内容是防范化解重大风险。”


而防范化解重大风险的重点是防控金融风险。其中他重点提到了房地产泡沫风险:“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。近年来,各地区各部门根据‘房住不炒’和‘一城一策’精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。”


传导到房地产企业这儿就成了挤泡沫,主要手段是降杠杆、降负债、回流现金。高增长的时候买买买,等市场和环境突然变化的时候,企业唯一活下来的办法就是卖卖卖(像王健林那样壮士断腕),包括但不限于卖地、卖期权、卖项目、卖房子(房子打折也要卖掉,像恒大那样)。


国内疫情基本控制住后,央行在5月10日发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》(下称“报告”)指出,2020年一季度突如其来的新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击,2020年一季度国内生产总值(GDP)同比下降 6.8%,居民消费价格指数(CPI)同比上涨 4.9%。


在这种情况下,很多人预测政府可能会松绑房地产政策,以刺激经济快速恢复发展,但央行意志坚定:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。”


报告同时强调要“牢牢守住风险底线,有效防控金融风险”,郭树清除了是银保监会主席外,还是央行副行长,双重身份让金融政策可以一脉相承,也凸显了政府“稳房价,稳地价,稳预期”的战略决心和战略定力。


其实从去年以来,国家多次提到“房住不炒”,几乎变成了国策——

  • 2019年4月19日召开的中共中央政治局会议,提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”;


  • 2019年7月30日召开的中共中央政治局会议,再提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”;


  • 2019年12月23日,全国住房和城乡建设工作会议提出,2020年要着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制;


  • 2020年5月10日,央行在再次明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”;


  • 2020年8月6日,央行在《2020年第二季度中国货币政策执行报告》中重申了上述政策,同时多了几个字:“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位, 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。”


“实施好房地产金融审慎管理制度”这几个字的具体体现就是约谈房企、在12家房企中先行试点“三条红线”、2020年1月房地产全行业施行。


有分析认为,住建部和央行此举主要是因为地方政府执行中央政策的意愿不够强烈——毕竟靠房地产拉动内需、刺激经济是最直白省事的,1998年、2008年、2012年、2015年都是这么干的,已经上瘾了——中央干脆出了一个政策把刀直接架在房地产企业的脖子上。


因为房地产对中国经济来说太重要了,占的资源太多了,事关中国的经济安全,来看一组数据——


  • 房地产行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;

  • 房地产行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%;

  • 房地产行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。


截止2019年底,我国的房地产市场规模16万亿,已经进入存量时代,所以未来很多年可能都会保持在这个规模,不会有太大幅度的增长。


“这是从国家政治高度和国家战略,所以不能有侥幸心理。这轮调控,基本上会持续很长时间。”跑得比谁都快、嗅觉比谁都灵敏的孙宏斌去年就无比精准地嗅到了危险,“今后负债总量管理情况下,想增加负债是几乎不可能的。这种管理下,这个行业的杠杆肯定在下降,因为你限价,把整个行业的风险定住了,把建设总量控制之后,把杠杆率降下来了,这些调控任何都是有利的。”


然后你看过去两周房地产企业的半年报,全是围绕着降负债进行的。


但不管这轮调控要持续多久,都远没有到下半场,中国商业房地产总共才发展了多少年就敢说进入下半场了?吃多了撑的吧?建议各位以后别新学了一个词儿就各种套用。还是学学万科董事长郁亮,他在2020年6月30日的万科股东大会上说:“过去是从土地红利到金融红利,现在到了管理红利时代。”


房地产没有下半场,没有时代,只有阶段。有钱的买房、没钱的租房。国家说了:“租购并举。”


至于现在要不要买房,朱云来在日前于青岛召开的“2020中国财富论坛”上说过一个观点,仅供参考:


“短期的人看不清长期的结果,所以大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价的,因为你觉得房子在涨价,所以每个人以前都买房子,因为大家都去买房子,所以都去买,就强化了房子的自我预期。最终意识到,即便挺有钱买得起房子,你买了这个房子,其实将来卖不出去,因为你真正需要的大众,他的那个基础收入没到,他不可能买,,他确实想买,但是不可能买。最终你时间长了发现,这个房子你买了也没有意义,最终还有很多的利息的消耗,维修的消耗,各种消耗。这样你资产持有不增值,最终可能就被迫放弃,把它卖掉,那时候价格会下来。到那时候,价格会调整,绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱,更高的我出不来,除非抢钱去。”


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